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自2013年9月17日東京申辦奧運成功，2014/2015連續兩年日本房地產價格回升，房價從谷底反彈大約1-3成（升幅多少要看地區），但對比90年代樓價高峰期仍然有6-7成先回到家鄕價。去年東京房地產成交價及成交量齊升，根據日本網站中央資料庫顯示（source：at home)有登記的不動產成交首都圈全年約有37,273宗，超過六成沒有登記(戶建登陸），筆者大膽估計首都圈實際數字大約有8-9萬宗二手成交（未計一手），包括東京都，琦玉縣，千葉縣，神奈川縣，而成交量最多是東京都,佔了約50%。在網站中央資料庫有戶建登陸的不動產成交登記約有18,449宗，筆者估計沒有登記的成交佔大部分，合共有約超過5萬宗成交。至於其他區域，琦玉縣，千葉縣，神奈川縣每區約數千宗，各區佔整體成交量約10%。

筆者建議，站在純投資物業角度焦點集中在東京23區比較好，特別係都心三區，千代田區（神保町，皇宮，國會議事堂，秋葉原，大手町，御茶水），港區（六本木，麻布，台場，虎之門，東京鐵塔），中央區（日本橋，銀座，築地，月島，睛海），及新宿，涉谷等，原因係以上區域是全日本，全東京升幅最多的地區，單是2015年樓價就有28.5%升幅，而東京23區以外的地方，平均升幅衹有數個百分比而已。好多朋友擔心樓價升幅是否可以抵擋匯價下跌，如果以都心三區就絕對冇問題，2015年日圓匯價約有10%匯率波動，近兩年東京樓價升幅，令到好多70，80後的日本人跌晒眼鏡看錯市，因為過去特別係東京咁多年的樓價下跌負資產加上通縮陰影下，唔相信磚頭增值，日本人寧願去租樓都唔買樓，每年交租的錢，相等於樓價5-8厘的租金回報率。如果日本人2014或2015年入市東京都心三區，自用物業的樓宇按揭利息低至0.7%計算，首期祗需一成，過去一年樓價升左3成，買樓抵過租樓，而匯價波動唔會直接影響到本地打工仔，東京打工呢度搵呢度洗。

事實證明近兩年入市是正確決定，但係買樓係投資者觸覺快過用家，所以過去兩年東京個市係投資者主導市場，用家係滯後的，加上日本上月剛公佈負利率措施，日本特別係東京的居民開始重拾買樓信心。樓價升跌關乎供應與需求，東京中古二手樓叫價盤房源沒有增多，衹會越來越少，而一手供應量非常少，一個項目新建住宅通常祗有幾拾伙供應量，東京沒有可能像香港將軍澳日出康城那種一手供應量規模，今年巴西奧運，奧運閉幕那天，焦點就是東京2020奧運，東京本地市民開始對經濟前景樂觀，由近期中國人爆買，到銀聯卡可以在日本通用，筆者估計2017年日本有機會推行落地簽證免中國大陸人士Visa就可以有三個月居留權，相信好消息陸續有來，而近期大熱bnb民宿，農歷春節亦已爆滿，目前開始訂櫻花季節的房間檔期。筆者身在東京祝香港讀者們猴年身體健康，生活愉快！投資物業東成西就！

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