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2018年日本地價與房價的升幅

用香港的說法，地價即代表地皮俗稱麵粉價（借地權），地價加上建築成本等於麵包價（製成品）大廈建築呎價，就是地皮加上建築材料，而日本地價（地皮）不包括建築物成本，土地一般是永久權，本身價值累積升值，如果從建築物結構，鋼筋水泥、鐵骨或木造的建築物其實日本銀行或估價公司每年對建築物估值單純建築物本身是每年都在折舊的。但是日本近年不動產（麵粉及麵包)從2013年開始價錢均在不斷上升，有此可得日本的地價增長速度每年都升值，而建築物折舊率每年是下跌。所以日本有句說話，新樓銀行估價借得足，中古二手樓估價不足。（日本建築物結構估價壽命參考：木造15年、鐵骨20年、鋼筋水泥25年、剛筋鋼骨水泥25-40年不等）銀行估價衹乎建築物壽命。

2017年香港人來日本投資的數據比前年大幅增加，根據本公司世紀21中華物業（東京）中央資料庫，從2013-14-15年這三年間，香港人集中投資300萬港幣以下的日本單身公寓比例比較多，從2016年，17年，18年，香港人這兩三年比較多人投資一些銀碼500萬港幣以上的小全幢大廈或一戶建（獨立屋）可以話係投資進階版，根據日本經濟新聞的調查，2017 年海外客人在日本投資的不動產價值是 1 兆 1000 億日圓（約800億港元）。 是2016年的3倍之多。而根據 CBRE2017 年的統計，其中來自海外不動產(包括 office，與商業用大廈)投資額增長了 102%，足足上升一倍有多。由此可知， 更多的海外投資者及資金，集中在商業及住宅部分。

其中三井住友公司旗下的私募基金公司有對各個國家海外投資者在日本的投資金額比例進行過以下統計。香港和中國一齊大約 是占了海外資金在日不動產投資的 17%。相比 2012 的 12%，多出5百份比，可以看出香港中國在日本的投資金額在日本的不動產海外資金比 例中是每年日漸增長的。

至於2018年6月15日日本政府推出的民宿合法化，會令投資者重新考慮民宿可以經營的地區，值得一提是，如果投資者想經營民宿索性把單位改成「簡易宿泊所」將會成為主流。2018 年外國人最受歡迎的投資區域集中在東京，據日本的調查資料顯 示，分別是港區，澀谷，新宿，世田谷區。可以講都是日本最矜 貴的幾個區之一，地價非常保值。

很多人會問筆者日本主要地區租金回報是多少？ 租金的回報率，正常一個單位用長期租約出租，物業出租率與位置有關之外，物業現況與樓齡，地理、位置還有單位本身的設施和間隔都有很大關係。基本上租金的回報率，在 日本可以說是越舊越偏的房子回報率越高。但是樓齡太舊的房子雖然租金回報率高，但是相對的管理費及修繕積立金一樣高成正比，而偏遠地區的房屋升值能力就會不如中心區域的建築樓齡較新的的房子高。而地理偏遠的房子，一旦租客退租，房子等待下一個租客的時間也會較長時間。建議投資者選擇市中心地區較穏陣。

房子招租快，對於海外投資客自然更有信心，而投資日本房產，除了租金 回報以外，相信房屋的租出率以及房屋升值所帶來資產増值的巨大收益， 也是海外投資所需要考慮的重要因素之一，以下統計是日本與世界各國的表面租金回報率對比。 日本的租金回報率大概是5%，但具體的回報率還是需要看實際情況。

世界各地表面回報率順序排名是：
日本5.02%
美國3.91%
瑞士3.81%
俄國3.22%
英國3.21%
法國2.89%
新加坡2.82%
香港2.82%

因為篇幅有限，詳情請查詢www.c21-tokyo.com

2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
楊官華