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筆者近期在各大小日本物業投資的展覽活動上，經常被投資者問到，如果只有一注資金投資日本地產，買東京還是大阪好？筆者近5年負責了千宗數日本物業成交量，根據經驗成交比例以東京佔七成多，大阪佔兩成，其它區佔少數。香港投資者問這個問題，其實是問買哪裡風險較低，升值潛力較大。如果回答內地朋友，筆者通常反問投資北京好仰或上海好？內地朋友自然明白，因為內地投資者注重能移民拿身分及走資。香港人注重投資回報及升值潛力。

根據2017年首三季東京大板各區樓價升幅，東京區域的平均升幅面較大阪地區多，意思是東京有幾個大區樓價同時升值互相影響，而大阪升來升去都是大阪中央區，如果用P.R.I.C.E(人口上升，租金回報，基礎建設，日圓匯率，經濟增長）計算，未來東京及大阪升值潛力因素，可以說一個近一個遠。近有東京2020奧運會，遠有大阪夢州開賭場，最好可以東京及大阪分散投資，看一下5年後哪邊先「食糊」。

如果沒有時間深入了解，只有一注資金又想入場穩坐釣魚船，那只有先投資東京，原因是當今世界四大灣區，紐約大灣區 、舊金山大灣區、東京大灣區及粵港灣大灣區。

目前世界4大灣區GDP之首是日本東京大灣區。東京灣佔地3.68萬平方公里，每年GDP有1.8萬億美元，而世界500強企業的總行，東京灣就有60間，總數比三藩市灣及紐約灣加起來還要多。筆者日本公司的總部在東京，分行在大阪。坦白說，筆者沒有水晶球，難預測5年後何處升幅跑贏大市，但東京是日本首都，相對較穩陣，特別是近期很多人看電視節目介紹買日本樓，其中有主持人教買日本樓越平越好，筆者不敢認同。買日本樓切忌貪平，貪平中伏機會大，筆者近日就收到有些投資者太衝動，沒有貨比三家，買了大阪的單身公寓，位置近一些色情埸所，買入後很後悔。

筆者年初在日本的「香港華記茶餐廳」認識了一位食客，這位香港人來日本居住近廿年，自稱日本「色」途老馬，滔滔不絕介紹日本不同類型的風俗店，因為太三級不能盡錄，簡單說東京及大阪的風俗店最大分別是，大阪是開放式可以看到，東京是密封式看不到。

大阪開放式風俗店，類似荷蘭阿姆斯特丹的廚窗女郎，但大阪更開放，廚窗沒有玻璃，冇遮冇掩一眼看清。凡大阪地區有「新地」二字，投資者務必小心，因為大阪地區色情埸所都有「新地」二字，例如「飛田新地」、「松島新地」、「尼畸新地」，全部為開放式色情架部，特別是買來渡假的一戶建（2-3樓高木屋），如果買錯在風俗店旁，一家老小去大阪渡假會很尷尬。大阪有些地區受制於風俗店範圍，升幅會受影響，所以香港可以買新地樓，大阪千萬不要買新地區。

  楊官華先生  香港專業地產顧問商會副會長、世紀21中華物業有限公司董事。