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近期有投資者說今時今日買日本樓投資民宿是王道，同時又聽到有香港人買了日本樓做民宿中伏出租率低，冇錢賺。究竟日本做業主經營民宿是糖衣毒藥，定係王道呢？筆者可以分享一下近幾年在東京生活看到香港人投資日本樓的進化過程，首先談一下題目投資日本民宿是糖衣毒藥？民宿興起源於一個網站平台Air BnB（操作就像Uber網上平台），旅客訂房比訂酒店容易，任何時間24小時隨時即訂即住，選擇又多，有些熟練訂民宿的客人仲懂得討價還價，可以話係平靚正快，住日本民宿潮流就興起來，加上日本政府慢慢放寛經營，雖然未合法化，但檢控個案少，資深投資者轉數快，就買入一些全層或全幢改裝做民宿，回報率一下就從收正常租客6-8厘租金回報，變成民宿後一彈就去到近20厘租金回報，加上市埸有些經營者大大力吹捧，個個小投資者見到流哂口水，買單身公寓做民宿就興起來，個個跟風買間一百幾十萬港幣的日本樓做民宿，連位置在那也不知道，就以為從此發達了，需知道買日本樓做民宿是一門學問，所謂力不到不為財，中伏最多就是呢類客人。

去年外國客人去日本旅遊有2千多萬人次，去年經營全幢或全層民宿入住率極高，收入可觀，而小投資者單一購入一個單身公寓做民宿，如果有可靠經營者比心機打理幫忙，仲可以比正常傳統租約多50-80%租金回報，但近年看到民宿遍地開花，競爭非常大，有些本地經營民宿的公司更提供機場接送服務，又送早餐又有wifi機免費借用，雖然去日本旅客上升但也不及民宿幾何級數倍升，供應突然大幅提升，單頭經營民宿的小業主自然唔夠客，位置差更加唔洗講，有些極端例子的單身公寓買入的時候就比正常市價高30%，即係個單位市價700萬日圓，比冇牌不良中介抬高價錢到1000萬日圓，食價300萬日圓（香港這樣做要受刑責的，因為本身呢類型中介沒有牌照，以前在香港也從沒有做過地產代理經紀，專業意識簿弱）基於單位抬高價錢，首半年用少部分食價的錢來補貼單位租金收入，約幾個月後便退租，其實根本沒有租客承租，電費單水費單整整一年沒有交費記綠，呢類型的客人就最易中伏的。筆者作為香港專業地產顧問商會副會長，有責任必須提醒香港朋友投資海外物業投資前後客人都必需飛去當地考察一下當地項目，看看自己個單位的信箱是否有大量信件積存，看看當地你所委託的公司是否存在，就知道有沒有問題了。

東京經營民宿首要條件是近大電車站位置要好，全幢或全層出租率才會高，單單買一兩個單身公寓做民宿筆者從來唔建​​議支持，大家投資海外房產必須要先了解，再飛去當地視察項目才投資。
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