第二章 日本置業大解剖
一、日本和香港置業有甚麼不同？
1. 面積標示單位
✅香港房子面積用平方呎
✅內容房子面積用平方米
日本房子面積用「帖」代表單位面積
所謂“帖”日本房子「帖」代表單位面積
是指1張榻榻米的大小
一般日本房屋面積會用“帖”表示
另一代表單位面積是用“畳”來表示
其實“帖”和“畳”兩個字所代表的大小是完全相同
區分使用目的是因為“畳”讀成“榻榻米”
如果直接說鋪地板的房間多少“榻榻米”的話
會分不清是西式房間還是和式房間
所以現在“畳”這個詞
只用於表達和式房間的大小。
此外，有時還會用“坪”來表示計算面積單位。
1平方米=10.764平方呎
１坪 ＝ 約 3.31 ㎡（3.30578 ㎡）
１㎡ ＝ 約 0.3 坪 (0.3025 坪)
１畳 ＝ 1.6562 ㎡
2. 租賃相關
業主可收禮金、續約費，租客承租時須提供連帶保證人。合約期間內租客於一個月之前通知，則沒有違約金。
3. 格局
日本樓間格跟香港或中國都有很大分別，✅特別是浴室的組合，抽水馬桶、沖涼沐浴室及洗面盆全部獨立間格的，俗稱三點式洗手間，而比較舊的房子浴室組合就像香港一樣。講到日本房子的間格，都會說「一房一廳」「兩房一廳」「三房兩廳」等。 日本則是 1R, 1K, 1DK, 1LDK, 2LDK, 3LDF…… 等。
- 房屋單位間格
最小單位是1R（room）即一房；如果房間卧室有門，卧室外設置了廚房設備，代表是1K（kitchen）；廚房空間還能配置桌子和椅子的，代表是1DK（D是dining room）；再有獨立客廳的話，代表是1LDK（L是living room）。而“1DK”、“3LDK”等開頭所帶的數字，是表示獨立的房間數（即卧室數）。所謂“3LDK”，則意味着除了LDK之外，還有3間獨立的房間。
一般來說 1R, 1K, 1DK 大概就 20 ~ 30㎡ 的小套房
1R = 廚房在房間裏面，在同一個室內空間里
1K = 廚房跟厠所都在房間外，有門做隔間）
1LDK 大概就 40㎡ 的一房一廳
2LDK 大概就 50 ~ 60㎡ 的兩房一廳
3LDK 大概就 70 ~ 90㎡ 的三房單位
當然，坪數大小只是粗略的分類，也有人將 100㎡ 做成 2LDK，室內怎麽隔間都是因人喜好，目前介紹的是主流分佈 - 房的字母表示
MBR【Main Bed Room】→ 主人睡覺房
BR 【Bed Room】→ 睡房
SR 【Service Room】→ 多功能房（一般來說通風和採光都不是很好，無法當做客房）
UB 【Unit Bath】→ 浴室
WIC【Walk in Closet】→ 衣帽間
CL 【Closet】；収納櫃→ 收納空間
SIC【Shoes in Closet】；下足入；下駄箱；SB【Shoes Box】→ 鞋櫃
RF 【Roof Floor】→ 小閣樓
PS 【Pipe Shaft】→ 配管室
L 【Living】→ 客廳
D 【Dining】→ 飯廳
K 【Kitchen】→ 廚房
MB 【Meter Box】→ 水箱/配電箱
洋室→ 日式裝飾的房間（日式榻榻米）
和室→ 現代裝飾的房間
4. 仲介服務費
中古房仲介服務費，買賣雙方均須支付3%+6 萬( 外加消費稅)，新房買方不須付仲介服務費。
5. 買日本二手樓要排隊比價
跟香港買樓不同，在日本買樓出價一定要填寫認購表(offer letter)，除了列明價錢是滿額(即是圖紙內售價)，還會概略列出買方的基本經濟條件，負擔能力，需否做貸款等，賣方才選擇是否接受認購。因為有些時候，日本買樓交易會加上條款，規定如果銀行貸款不成功，即使已經簽訂合約以及重要事項說明書（正式買賣合約）仍然是可以無償解約退訂，因此業主會傾向考慮賣給較有實力買家，✅可以fullPay樓價優先，以免浪費時間值。
6. 租務托管
業主購買物業後，不論本地日本人或外國人，一般都會交由租務托管公司代業主管理物業，租務托管公司業務包括:
招租，包括宣傳物業，設計出租廣告
租客背景審查，包括保證人或保證公司，完成審查後向業主提交審查報告
報告物業事情處理狀況
更新租約
檢查物業在租客遷出時的情況
安排新租客遷入
代收租客上期、按金，發出收據（領收書）
保管按金和保證金
代交每月管理費和修繕積立金
二、我的實戰經驗 / 哪些人適合買日本樓？大量個案（投資、旅行、讀書、旅居等等）
1. 我的實戰經驗(一) －中國買家成功在東京連環貸款
有位內地福建客人，我們稱他為C先生。C先生算是我們中國華人留學界的老前輩。上世紀80年代，被國家公派到日本攻讀碩士，畢業後在日本大企業謀了份工作，便順理成章的留在了日本發展。到90年代初，中國百業興起時候回到家鄉，因利成便做起中國與日本的貿易生意。
初次見C先生時，他已在大阪購入了幾個房產，有過日本購房的經驗。再加上C先生對日本文化及各種事情的了解，在選擇及購房程序上，不需要做過多的介紹。選了幾個C先生的預算內的單位後，便開車帶C先生看房。看房第一天，他便決定投資買入一個東京單位收租。當時C先生向我提出可否在銀行申請開戶口，方便日後收租金，我確認了一下他的簽證，屬於商務往來簽證，基本上不能在日本銀行開戶口。因為在日本，需要有工作簽證或投資簽證或學生簽證等的長期居留人士（持有在留卡），才能在日本持有銀行戶口的。唯一例外的方法是在日本去中資或外資銀行貸款，才能在銀行開戶口。我便提議並介紹C先生去中資銀行申請日本物業按揭貸款，這樣既可以在日本銀行開戶，並且可以槓桿，在中資銀行作低息貸款，利率約2.8%，相比國內利率低很多。C先生聽到我的提議欣然接受。
接下來的工作，就是向日本業主談買賣協議，業主同意買家貸款後，我同時幫C先生做貸款手續。根據銀行物業貸款的需求，C先生個人收入供款比率等初步通過符合資格，C先生高度配合馬上準備好收入證明，兩三天時間資料便全部送到銀行貸款部，約3個星期左右，銀行便通知正式審查通過，要求C先生決算（物業完成交易那天）前到日本東京簽署文件，兩天後成功決算。就這樣，我的2017年頭單順利完成。
在決算前兩天，C先生到銀行簽約的時候，銀行貸款部經理看了C先生的稅單等客人紀錄後，告訴C先生，因為他信用度良好，符合銀行要求現在可以給他多一個額度，做一個高成數房貸。C先生欣然接受，馬上決定看房，看了兩天迅速的購買了第二套東京房產。第二次貸款，就沒有第一次這麼繁瑣，因為銀行對C先生個人資料有了一定的了解，所以購買第二套時，所有手續全權委託我來進行，從簽約到決算（簽署正式買賣合約到完成交易），都不需要C先生再過來日本。經過這兩次交易，我和C先生也維持了很好的關係，我同時也感謝C先生，能給我機會，讓我首次成功促成沒有居留權的中國人在日本購買物業得到中資銀行取得高成數按揭貸款（物業成交價的70%貸款）經歷不同的業務，讓我的職業生涯得到成長。
2. 我的實戰經驗(二) －香港人把日本物業扺押借貸作高成數按揭
收到香港同事的信息，查詢有一位香港客人X先生目前在澀谷區有一套公寓收租，是兩年前買入的，現在想多買一套位於港區的公寓投資收租，想要把澀谷區的那套公寓拿去銀行作估價，想做抵押貸款吐現支付首期，問我日本銀行這種情況可否做抵押貸款。過了幾天客人X先生從香港飛來東京看樓。我介紹了一套港區公寓給X先生，X先生非常喜歡想馬上購入，我馬上安排中資銀行一位經理擔當一起會面，仔細的了解X先生的情況，X先生位於澀谷區的房產擁有穩定的收入，此次目標想要購入的港區房產也同樣有穩定的收入及銀行對有關物業估價十足。而X先生個人信用程度也良好，在大公司就職，X先生稅單及信用報告等已全部準備好。
於是銀行經理馬上跟進了X先生的個案。銀行經理負責的擔當，用二天時間審查了X先生資料後，馬上回復我說X先生符合銀行借貸要求，完全可以抵押借貸，並告訴我有一個更好的方法，就是把現有的物件抵押出去，同時將此次希望購買的目標物業做貸款，這樣貸款的比例可以增加。我將這個消息第一時間通知了X先生，X先生相當開心，並要求我盡快進行促成交易。於是我把新舊兩個物業集齊資料交給銀行，銀行就將X先生的預先批核審查結果傳達給我，看到港區新購物業貸款額高達8成，我比X先生更加開心及興奮（原先以為衹能做65%），馬上把好消息告訴X先生。
之後便順利的簽約進行了銀行正式簽合約手續，最終X先生順利完成交易，以首期2成，8成銀行按揭貸款（一般貸款祇有50%），利率約2.8%，15年還款期，順利購入日本東京港區靚地段物業。這次是我幾年以來從事香港人購買日本樓的首次高成數樓宇按掲貸款的成功案例。