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近日筆者經常遇到客人提問，投資日本房地產，時機同位置都非常認同係似香港十年前，即2004年香港大病初癒（樓市、股市、經濟、政治、民生）客人表示非常有興趣一定要買，究竟投資日本房產，買那類物業最好呢？用個人名義持有？用公司名義持有（ 因為遺產稅 ）？那種形式持有最好？如果用100萬港budget 或加碼用500萬港幣，甚至可以用1000萬港幣full pay，究竟買單身公寓，獨立屋、一，二線地鋪，抑或買全幢工商鋪寫字樓？ 要親自飛去日本視察or香港做免飛授權全部搞掂？

以上投資房地產的問題，可以講三日三夜都講不完，筆者嘗試用過去在香港經營十多年中介房地產經驗，以及在日本經營約一年的擔當經驗（地產代理中介行業）連同由本公司團隊促成的日本房產累計二佰多宗的房產買賣成交累積出來的經驗，（奇難雜症、一應俱全 ），筆者用深入淺出的表達方法 演繹出來。
第一，要制定預算
第二，目的何在，A收租投資，B仔女留學自用，C公幹自用或D退休、E渡假等等用途
第三，買發展商一手樓（當中有現樓及樓花）抑或買中古二手樓（當中有新防震及舊防震類型)

首先暫時祇定港幣三佰萬以上（4000萬日元），無論那種房產，投資或自用，筆者建議一定要飛去東京親自視察。原因有兩個：第一，牽涉三數百萬港幣budget為重大投資，一定要用自己雙眼看看。第二，以上budget有機會可以去銀行借貸（50%）、槓桿、對抗匯率、賺息差。
如果我們以1～3佰萬港幣以下買日本房產，目的祇係投資，筆者建議買單身公寓。當中類別有三類：1)地段靚回報5～6厘的高端單身公寓2000萬日元以上。2)都心以外回報高的上車單身公寓1000萬日元以下。3)有地段有回報的1000萬～2000萬日元的中檔單身公寓。究竟買回報高or地段靚的單身公寓呢？筆者嘗試用自己的經驗去比較下，於2005年曾經購入一個九龍站凱旋門的一房單位約500萬（約建築500呎），同年購入一個油麻地唐樓單位約80多萬（約建築500呎），當時凱旋門以06年收樓後租金約$13000（現在25000）而油麻地洋樓一房租金約$4000，單以回報計算一定是上車單身公寓高，但以樓價升幅一定係地段靚的高端單身公寓，因為唐樓做唔到按揭要full pay$80萬而凱旋門做到80%按揭，拿出來的cash相若，但高端的單身公寓賺樓價升幅可謂很大區別，因篇幅有限，下會再同大家講解！