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筆者做咗十幾年本地物業市場，自從政府幾年前出左辣招之後，就開始學習做海外物業。做左三年外國樓，發覺到可以接受買海外物業的投資者質素非常之高，有主見世界觀強，客户當中高手雲集， 真的禾稈冚珍珠，非常低調，好多大master客户更經常教導筆者買海外物業的秘訣及錦囊令筆者獲益良多。投資講求增值，本小利大，槓桿回報高！最低限度都要對本對利，筆者有個真實個案幾有趣味性，同大家分享下！

有位資深投資者兩年前買入幾個東京物業做包租公，上月到本公司收取日圓租金準備去日本旅遊當作洗費，更帶來半島月餅送給同事十分客氣，閒談期間暢談自己真實個案，如何投資增值一本萬利。客人在香港持有三個物業，一個自住兩個收租，因為香港物業唔捨得賣出，2013年尾把香港兩個物業加按，基於早幾年前銀行按揭利率是同業拆息（H+1)利息約2釐，套現300萬港幣，當時同事轉介客人到日本中國銀行做存款抵押對衝日圓下跌，中國銀行給予3百萬港幣存款2%利息，把日圓借出衹需付1.5%利息，仲有0.5%息差賺，把借出日圓作置業首期同時向日本中國銀行借錢做按揭（利率約3息）。
東京每個物業收租約有6釐回報，加上做左按揭摃杆之後變12釐減去銀行樓宇按揭利息約3釐，純利約有9%回報！這兩年客人既東京物業已經升左近4成，而日圓匯價呢兩年下跌2成，樓價升幅可以抵消匯價下跌。

因為呢位精明投資者2年前做左存款抵押把日圓對衝，那匯價賺2成，樓價賺4成，兩年共賺六成，東京物業仍然持有不打算賣出，帳面數字遊戲而已，但是因為下月東京中國銀行存款抵押到期，基於借日圓還日圓關係，今日還日圓就可以用港幣240萬贖回兩年前的港幣300萬即賺60萬匯水，而呢兩年收租有十幾釐回報，真正係財息兼收仲要賺埋匯水，三方全勝。最主要係本金來自香港銀行加按套現，不是一本萬利是冇本生利先真！呢位物業投資者正宗財技高手，最後他告訴同事10月會做三個決定，第一日圓匯率夠低水，不做存款低押了！第二割愛賣出香港收租物業止賺正式放盤啦！第三跟同事出席本月17號於九龍尖沙咀香格里拉酒店粉嶺廳的打破香港樓股困局，為資金尋找出路，藏富於外，水向底流的投資講座！

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