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農曆新年剛剛過去，傳煤報導中國內地有30多萬人外出去日本旅行，購物，連電動暖廁所板都掃到斷貨，平均每人消費二萬元人民幣，內地人洗左60幾億人民幣相等於¥1200億日圓，刺激日本旅遊業，機票，酒店，藥房，人山人海旺爆，連看樓都需要大量懂普通話的同事去招呼內地客戶看房買樓，投資收租。

上期提要筆者介紹兩種方法：第一種（免飛日本、香港簽約）第二種（日本揀樓、曰本簽約），而家介紹第三及第四種購置日本東京單身公寓方法。

三）日本揀樓，香港簽約手續與（免飛日本、香港簽約）相同，唯一不同的是，買家在日本需要選定至少三個心儀物業，回港後才委託本公司地產代理，簽署認購協議書和交付訂金，由地產代理交給業主。 （四）香港簽約，日本收樓。買家在香港選定心儀物業後，需要交付訂金，之後的手續與（免飛日本，香港簽約）一樣，直至決算完成後六至八星期，買家可以親自到日本收取樓契，也可以順道到單位外圍拍照留念。

看過以上四種日本置業程序，你心裏可能會有疑問，如果有意投資日本房地產，應否親身飛往日本視察環境？筆者可以坦白告訴你，如閣下心水物業價值三百萬港元以上就要飛過去，對大部分投資者來說都不是小數目，部分物業例如全幢嘅單身公寓、寫字樓或地舖等，所需費用更多達七百萬至八百萬港元，因此筆者建議買家親身飛到日本，了解心儀的物業，例如感受四周環境，物業位置，人流等重要因素，不能單靠地產代理的描述或介紹。 投資物業要訣在於賺盡止蝕，但投資東京單身公寓，應以收租為本，基本平均十年至十五年便可以回本，無後顧之憂。因此買家切忌訂下止賺位，例如訂下樓價上升40%便出售，這樣很可能因為過早出售物業，失去物業往後幾何級數的升幅。

筆者建議以中長線時間，例如以五年及十年持有物業，原因有三： 1）持貨超過五年，資產增值稅會由原來的30%減至15%。 2）假如2015年或2016年入市，五年後適逢東京2020奧運，以過去歷屆嘅其他城市樓價「賺多蝕少」的經驗，相信東京2020奧運是一個沽出物業賺盡的好時機。 3）單身公寓需要收10至15年租金才可以回本，但假設樓價上升自然帶動租金升幅，那回本期可能會縮減到七至十年，即2020年后便可多收二至五年租金，物價值值全數回本，甚至可以多等一會到最佳時機2025年，根據日航救星稻盛禾夫説日本歷史 每逢40年便會出現一個重大契機，2025年剛好是一個週期，大家拭目以待。